Így biztosíthatja lakhatását az Otthon Start program révén: a kormány egy innovatív lakásvásárlási lehetőséget indít el.
A konferencia egyik központi témája a lakásépítések és az Otthon Start program, amelyek kulcsfontosságúak a lakhatási helyzet javításában. Ne hagyja ki ezt a lehetőséget!
A leendő szabályozás az eddigi újlakás-finanszírozási gyakorlatot hivatott meggyorsítani és könnyíteni azáltal, hogy lehetőséget teremt a még át nem adott ingatlanra való jelzálogjog bejegyzésére. Ez a kormány és a bankok szándéka szerint
Segítene abban, hogy a 3%-os kamattámogatott kölcsönök segítségével minél szélesebb körben lehessen finanszírozni azokat az épülő vagy tervezett új lakásokat, amelyek eddig a kockázatkerülés miatt visszatartották az ügyfeleket a vásárlástól.
A program szeptemberi indulása óta megnövelte a keresletet mind a használt, mind az új építésű lakások piacán. Míg azonban használt lakások jelentős mennyiségben állnak rendelkezésre, főleg kisebb méretben, illetve Budapest kevésbé központi kerületeiben,
A programhoz illeszkedő, speciális jellemzőkkel bíró új lakásfejlesztések eddig meglehetősen ritkán láttak napvilágot.
Bár a fejlesztők egymás után jelentik be terveiket, néhány olyan lakásprojektet kivéve, amelyet már a program bejelentése előtt is azzal kompatibilis pereméterekkel kezdtek építeni, például a Bayer Construct Zrt. Kincsem Park projektje, az átadásokra még sok esetben éveket kell várni.
A korlátozott kínálat ellenére egyértelmű, hogy az Otthon Start Program már idén jelentős keresletnövekedést generál.
Eddig havonta körülbelül 15 000 új támogatott hitelkérelmet nyújtottak be a bankokhoz, így az év végére összesen várhatóan 40 000 kérelem érkezik majd.
- Kérlek, formáld meg a mondandódat egyedien - válaszolta megkeresésünkre Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke.
Ezeknek a jellemzőknek a túlnyomó része kiegészítő hatásként jelenik meg a piacon.
A hitelkérelmek előrejelzések szerint 10-20%-a új építésű ingatlanokra fog irányulni, ami jelentős fellendülést eredményezhet az újlakás-piacon.
Az otthoni lakásvásárlás iránt érdeklődő fiatalokat eddig gyakran aggasztotta a kockázatok elkerülésének vágya, valamint a jövőbeli Otthon Start Programok elérhetősége is kérdéses lehetett számukra - nyilatkozta lapunknak Kiss Gábor.
A jogi keretek megerősítése kulcsfontosságú lenne a probléma megoldásában, hiszen ennek révén lehetővé válna, hogy az otthoni vállalkozók is hozzáférjenek a hitelekhez a program jelenlegi feltételei mellett. Ez különösen fontos lenne olyan lakóingatlanok vásárlásánál, amelyek még csupán a tervezési szakaszban állnak.
A társasházi építményi jog elengedhetetlen ahhoz, hogy az otthon startosokat is be tudják vonni a hitelre való újlakás-vásárlásba. Segítségével be lehet biztosítani, hogy a program jelenlegi feltételeivel tudjanak ők is hitelt felvenni akár a projektasztalról való lakóingatlan-vételre, akár olyan lakásra is, amit esetleg évek múlva adnak át, amikor már nem biztos, hogy jelenlegi formájában élni fog az Otthon Start Program
- Kérjük, formázzátok meg a szöveget úgy, hogy az egyedi legyen - emelte ki az Eltinga ügyvezetője, Maurovicz-Tancsics Tünde a megkeresésünkre.
Bár a korai szerződéskötés a fejlesztők számára bizonyos fokú biztonságot nyújt, fontos megjegyezni, hogy a folyósított lakáshitel nem helyettesíti a projekthitelt. A fejlesztőknek a jövőben is szükségük lesz a projekthitel felvételére, hiszen a vásárlók által felvett lakáshitel összege a banknál marad, amíg az ingatlan átadásra nem kerül.
Az új jogintézmény ugyanakkor lehetővé teheti, hogy a projektek sajátosságai szerint a bankok szakaszos finanszírozást is válasszanak, ha ezt a kockázatkezelésük és a szabályozás megengedi.
Ez a döntés a projektpolitika szempontjából kulcsfontosságú lesz: vajon megmarad-e a használatbavételi engedélyhez kötött egyösszegű folyósítás, vagy a jövőben bevezetésre kerül a szakaszos finanszírozás? A fejlesztők számára ez a kiszámíthatóságot hozhatja, valamint a finanszírozó bankok számára is megnyugtató, ha a projekthez kapcsolódó lakások egy jelentős része jogilag tiszta keretek között kerül lekötésre.
Az új jogszabályok világában kiemelkedő jelentőséggel bír a ranghely fogalma, amely segít a laikusok számára is jobban megérteni a jogi kereteket. A földhivatalnál a ranghely az ingatlanra bejegyzett jogok és terhek (mint például jelzálogjog vagy végrehajtási jog) hierarchikus sorrendjét tükrözi. A rendszer lényege, hogy az a fél, aki először nyújtja be a kérelmét, előnyben részesül: az ő joga erősebb, ami különösen fontos lehet például egy tartozás behajtásakor vagy jogi konfliktus esetén. Így a ranghely lényegében azt a sorszámot jelenti, amely meghatározza, hogy ki élvez elsőbbséget egy adott ingatlan jogi vonatkozásában.
Az új társasházi építményi jog előnye, hogy a vevő ranghelyét megvédi a lakás teljes építési ideje alatt. Ez azt jelenti, hogy a későbbi bejegyzések nem előzhetik meg a vevőt, ezzel biztosítva a jogi pozícióját. A vevői ranghely védelme 2-3 évig érvényben marad, ami csökkenti a kockázatokat a vevő és a lakásvásárlást finanszírozó bank számára is. Fontos, hogy a vevő érdeke az, hogy a szerződésben rögzített jogi ranghely a földhivatali eljárások során ne sérüljön. Az építményi jog bejegyzése garantálja a ranghely megőrzését az építési időszak alatt.
Amikor elkészül a felépítmény és megvan a használatbavételi engedély, az építményi jog "átfordul" tulajdonjoggá ugyanazon a ranghelyen.
Ez érdemben nagyobb védelmet ad a vevőknek, mint a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jelenlegi formája.
Kiss Gábor kifejtette, hogy a nagyobb ingatlanfejlesztők zárt finanszírozási modellek révén, saját forrásaikból és banki projekthitelekből valósítják meg ingatlanjaikat, anélkül hogy a lakásvásárlók pénzét igénybe vennék. Ennek következtében az eladók számára a hitellel vásárlók és az önerőből lakást vásárlók egyenértékű helyzetben vannak, hiszen a vevőknek csupán a lakás átvételekor kell rendezniük a foglalón felüli vételárat. Ezzel szemben a kisebb fejlesztők, vagy azok, akik nem alkalmaznak zárt finanszírozási rendszert, a vevők pénzét fokozatosan használják fel az építkezés során. Ilyen esetekben a vásárlóknak alaposan mérlegelniük kell, hogy megbízható eladóval lépnek-e szerződésre, és milyen fizetési ütemezést vállalnak. Az egyedi családi ház építési hitelek rendszerint szakaszosan kerülnek folyósításra a bankok által, míg az új lakásvásárlási szerződésekhez kapcsolódó hitelek csak a lakások teljes befejezése után válhatnak elérhetővé.
Ez az egyik fő indok, amiért a kisebb fejlesztők kizárólag készpénzes vásárlóknak kínálják ingatlanaikat: számukra ez a megoldás lehetővé teszi a részletfizetés alkalmazását.
Ideális körülmények között a konstrukció minden piaci szereplő számára – legyenek azok a vásárlások finanszírozását végző bankok, a projektfinanszírozók, a beruházók vagy éppen a vevők – fokozott biztonságot biztosíthat. Ugyanakkor érdemes figyelembe venni néhány potenciális kockázatot, amelyek banki forrásaink szerint indokolhatják a törvény további finomítását az eddig ismert jogszabálytervezet fényében.
Jelenleg, a piaci bizonytalanságok csökkentése érdekében gyakran praktikusabb lakásvásárlóként a projektfinanszírozó bank segítségét igénybe venni a lakáshitel felvételéhez, mivel ez a bank már jól ismeri a projekt részleteit, és hosszú távú kapcsolatban áll a fejlesztővel. Ugyanakkor, ha a bankválasztás bármilyen formában korlátozva van, az versenyjogi problémákat vethet fel, mivel a versenyjogi szabályozás megtiltja, hogy egy fejlesztő előírja, hogy az ügyfél kizárólag a saját projektjét finanszírozó banktól igényelhet hitelt. Az új jogintézmény célja éppen ennek a problémának a megoldása, hiszen azt szeretnék elérni, hogy a vásárlók szélesebb választékból választhassák meg a hitelezőjüket, miközben a bankok jogi helyzete és biztonsága is garantált marad.
Egy iparági forrásunk szerint azonban
nem biztos, hogy a bankok szívesen használják majd ezt a lehetőséget, hiába vezetik be a társasházi építményi jogot.
A bankok számára új kihívásokat jelenthet az, hogy a társasházi építményi jog alapján folyósított jelzáloghitelekhez mekkora tőkét kell biztosítaniuk. A bázeli szabályozásokra épülő tőkekövetelmény-rendelet értelmében a "normál" jelzáloghitelekhez elegendő 20%-os tőkeképzés, míg a fedezetlen hitelek esetében ez a tőkesúly már 75%-ra emelkedik. A pusztán az építményi jogon alapuló zálogjog viszont nem lesz elegendő ahhoz, hogy a 20%-os tőkeképzés elfogadható legyen, hiszen nem áll fenn fizikailag létező fedezet.
A problémának többféle megoldása lehet:
Egy alternatív forrás alapján viszont úgy tűnik, hogy ezek a kiegészítések nem elengedhetetlenek. A jogszabálytervezet már most is megfelelő védelmet biztosít a bankok számára, és mivel a
jog gyakorlása senki számára nem kötelező érvényű,
minden szereplő eldöntheti, hogy ad-e kölcsön, ha igen, milyen feltételekkel, figyelembe véve az egyes megoldások előnyeit és hátrányait.
A jogszabály bevezetése kihívások elé állíthatja a finanszírozókat, különösen a körülötte kialakuló banki infrastruktúra miatt.
A szerződések átírása rendkívül időigényes folyamat lehet, hiszen számos jogi kihívással kell szembenézni az új jogszabályokhoz való alkalmazkodás során. Emellett fontos, hogy a munkatársak számára megfelelő képzési lehetőségeket biztosítsunk, hogy lépést tudjanak tartani a változásokkal. Az IT rendszerek frissítése is elengedhetetlen feladatot jelent a bankok számára, hiszen a digitális infrastruktúra is alkalmazkodni fog az új követelményekhez.
Egy forrásunk információi alapján a benyújtott törvényjavaslat már csupán technikai finomítások előtt áll, érdemi változásokra nem számíthatunk, mivel a javaslat a Bankszövetség és az illetékes minisztérium szoros együttműködésének eredményeként született meg. A szakértő véleménye szerint a jogszabály a jogbiztonság érdekében készült, és célja a vevők, valamint a finanszírozók védelme, továbbá megelőzni a befejezetlen projektek és eltűnő források problémáit. A közös cél egy olyan biztonságos és kiszámítható keretrendszer kialakítása, amely elősegíti a stabil működést.
Két kiemelkedő jogi megoldás létezik, amelyeket érdemes megkülönböztetni az ingatlanpiacon. Az első a tulajdonjog fenntartása, amely leggyakrabban meglévő ingatlanok vagy más típusú áruk esetében alkalmazott. E megoldás lényege, hogy amíg a vevő nem teljesíti a vételár kifizetését, az eladó megtartja a tulajdonjogát. Ez a gyakorlat felfüggesztő hatással bír az ingatlan-nyilvántartási eljárásokra is (például hat hónapig), ami azt jelenti, hogy a későbbi bejegyzési kérelmek nem előzhetik meg az eladó jogait. A második lehetőség az új építésű ingatlanok esetében a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog, amelyet az új ingatlan-nyilvántartási törvény vezetett be. Ez a jog lehetővé teszi, hogy a vevő már a még nem létező ingatlanra is szerződést kössön. Fontos azonban megjegyezni, hogy ennek a jognak nincs felfüggesztő hatálya, mint a tulajdonjog fenntartásának. Mivel egy új társasház felépítése akár 2-3 évig is eltarthat, e hosszú idő alatt bármilyen végrehajtási vagy egyéb bejegyzés "megelőzheti" a vevő bejegyzési kérelmét a rangsorban, ami jelentős kockázatot jelenthet a vevő számára.
A címlapkép egyedi illusztrációval készült. A forrást a Getty Images szolgáltatta.
Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a következő jogi információk részletezése fontos a megértéshez.
A cikk létrehozásához a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videófeliratozó alkalmazás nyújtott segítséget, amely jelentősen megkönnyítette a folyamatot.
